ВС РФ: в некоторых случаях объект незавершенного строительства можно достроить несмотря на несоответствие такого строительства ВРИ земельного участка
(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2024 N 307-ЭС24-9661 по делу N А56-58911/2023 (https://base.garant.ru/410597812/))
Суть дела
Компания решила построить спортивно-развлекательный комплекс (Комплекс). Для этого она в 2012 г. заключила с муниципалитетом договор аренды земельного участка для строительства и позднее получила разрешение на строительство (РнС).
Однако ей не удалось достроить Комплекс до окончания действия РнС, и в 2017 г. компания зарегистрировала право собственности на Комплекс как на объект незавершенного строительства.
В 2018 г. в муниципалитете изменились правила землепользования и застройки. Для земельного участка под недостроенным Комплексом установили новый вид разрешенного использования (ВРИ), который не допускал размещение на нем Комплекса.
В 2023 г. компания обратилась за выдачей нового РнС для завершения строительства Комплекса, однако получила отказ в связи с несоответствием ВРИ земельного участка планируемому строительству.
Чтобы оспорить этот отказ, Компания обратилась в суд.
Решения нижестоящих судов
Суды трёх инстанций отказали Компании, поскольку цель предоставления земельного участка в аренду не соответствовала актуальному ВРИ. Они посоветовали обществу обратиться с заявлением о внесении изменений в ПЗЗ для приведения ВРИ в соответствии с целями предоставления земельного участка в аренду.
Что сказал Верховный Суд?
ВС РФ не согласился с выводами нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение, указав следующее:
Комплекс, правомерно построенный до изменения ПЗЗ, а также земельный участок, на котором он расположен, ВРИ которых не соответствуют ПЗЗ, можно использовать по прежнему фактическому ВРИ, если это не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. Судам следовало проверить, есть ли такая опасность.
Реконструкция Комплекса может осуществляться только путем его приведения в соответствие с градостроительным регламентом (ПЗЗ).
Госорганы не дали согласия на реконструкцию Комплекса с целью приведения его в соответствие с ПЗЗ. Компания предпринимала попытки получить РнС для приведения Комплекса в соответствие с ПЗЗ, изменить ВРИ арендуемого участка, а также привести цель договора аренды в соответствие с новым ВРИ, однако ей было отказано во всех случаях.
ВС РФ своим решением защитил интересы застройщика в конкретном случае, предоставив ему возможность достроить объект незавершенного строительства несмотря на изменение ВРИ. При этом важным фактором в этом деле стало поведение публичных органов, лишивших собственника возможности привести в соответствие с ПЗЗ объект, построенный на 85%. Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2024 N 307-ЭС24 base.garant.ru