ВС РФ отказал в легализации домов блокированной застройки, возведенных без разрешения на строительство
(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2024 г. № 305-ЭС24-12116 по делу № А41-72208/2022) (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/d8b18d16-43dc-4d06..)
Суть дела
ИП построил в Подмосковье 3 блокированных жилых дома на принадлежащих ему земельных участках с видом разрешенного использования (ВРИ) «ведение садоводства». Самый большой из построенных домов состоял из 10 двухэтажных блоков, два других – из 5 и 6 блоков.
Местная администрация обратилась в суд, потребовав снести эти дома как самовольные постройки, так как правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а также ВРИ земельных участков не позволяли строить блокированные жилые дома. Кроме того, у ИП отсутствовала какая-либо разрешительная документация для такого строительства.
ИП подал встречный иск о признании права собственности на самовольные постройки, настаивая на том, что он строил именно садовые дома, которые стояли рядами и имели друг с другом общие боковые стены.
Решения нижестоящих судов
Суды трех инстанций отказали администрации и удовлетворили встречный иск ИП о признании права собственности, сославшись на заключение судебной экспертизы. В ней было указано, что сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Что сказал Верховный Суд?
ВС РФ не согласился с нижестоящими судами и отправил дело на новое рассмотрение, указав следующее:
Построенные здания являются блокированными жилыми домами. ИП обязан был получить для их возведения разрешение на строительство, однако не сделал этого.
ВРИ садовых земельных участков не предусматривал блокированную жилую застройку, ПЗЗ также не предусматривали возможности такого строительства в той территориальной зоне, где оно велось.
Дома, возведенные без разрешения на строительство на земельных участках, вид разрешенного использования которых не предусматривает блокированную жилую застройку, являются самовольными постройками.
Судам следовало установить, возможно ли приведение спорных объектов в соответствие с ПЗЗ и ВРИ земельных участков, предпринимал ли ответчик меры, направленные на приведение построенных объектов в соответствие указанным выше нормам и правилам.
ВС РФ вновь исправил очевидные ошибки нижестоящих судов. Сегодня в практике встречаются ситуации, когда суды признают право собственности на самовольную постройку, руководствуясь заключением судебной экспертизы об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан. При этом игнорируются другие признаки самовольной постройки, которые имеются у строения. Вероятно, число таких судебных актов сократится, и признать право собственности на самовольную постройку станет сложнее.