Верховный суд напомнил, какие обстоятельства необходимо устанавливать в спорах о сносе объектов недвижимости
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации разъяснила, что поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства, исходя из принципа пропорциональности, является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.
Фабула дела:
Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Ч.К.М. о признании объектов недвижимости самовольными постройками и их сносе, мотивируя свои требования тем, что в результате осуществления муниципального земельного контроля на принадлежащем ответчику земельном участке, было выявлено два объекта недвижимости: трехэтажный жилой дом, зарегистрированный в ЕГРН как двухэтажное жилое здание общей площадью 125 кв. м, и двухэтажный объект недвижимости в стадии строительства, разрешение на строительство либо уведомление о планируемом строительстве в отношении которых отсутствуют.
Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, принимая во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы от 27 июня 2022 г., проведенной ООО «Митра», пришел к выводу о том, что возведенные Ч.К.М. объекты капитального строительства расположены на земельном участке, находящемся в собственности ответчика, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают прав третьих лиц, в связи с чем отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием к сносу объектов.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение о сносе спорных строений, суд апелляционной инстанции отверг экспертное заключение, указав, что согласно представленным в материалы дела фотографиям строение, зарегистрированное как двухэтажное жилое здание, представляет собой трехэтажный жилой дом, и критически оценив вывод эксперта о том, что определить соответствие строительным нормам и правилам строящегося строения невозможно, пришел к выводу о том, что спорные объекты капитального строительства являются самовольными постройками, возведены в отсутствие необходимой разрешительной документации, меры к их легализации ответчиком не предпринимались.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Позиция Верховного Суда:
В силу подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
На основании п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст.260).
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Как следует из действовавшего на момент рассмотрения дела судами п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Разъяснения о том, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц, содержатся и в п. 25 действующего в настоящее время постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».
Из приведенных выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства, исходя из принципа пропорциональности, является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.
Между тем суд апелляционной инстанции, критически оценив заключение проведенной при рассмотрении спора в суде первой инстанции судебной экспертизы и отменяя принятое по делу решение суда, в основу которого судом первой инстанции было положено указанное заключение, принял по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, фактически ограничившись лишь доводами истца о возведении спорных объектов капитального строительства без оформления в установленном порядке разрешительной документации.
Из содержания ст. 55 ГПК РФ следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.
Данные требования в силу абзаца второго ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ распространяются и на суд апелляционной инстанции.
Между тем обжалуемые судебные постановления указанным требованиям закона не соответствуют.
В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
В случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (ч. 1, 2 ст. 87 ГПК РФ).
Однако, суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора о сносе объектов капитального строительства, не согласившись с некоторыми выводами, содержащимися в заключении проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, и, более того, указав, что заключение нельзя признать полным ввиду суждения эксперта о невозможности определить соответствие строящегося строения строительным нормам и правилам, не обладая специальными познаниями в соответствующей области, вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы на обсуждение сторон в нарушение требований закона не поставил.
При этом установленное судом несоответствие вывода эксперта о том, что этажность жилого здания составляет два этажа, представленным в материалы дела фотографиям, в процессе исследования которых суд установил, что указанное строение является трехэтажным, основанием для признания данной постройки самовольной с учетом положений п. 39 ст. 1 ГК РФ, предусматривающего, что объект индивидуального жилищного строительства — это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, являться не может.
Таким образом, вопросы о возможном допущении ответчиком при возведении двух спорных объектов капитального строительства (в отношении каждого из них) существенных нарушений норм и правил, препятствующих использовать такие постройки, о создании строениями угрозы жизни и здоровью граждан суд апелляционной инстанции фактически не исследовал.
Кроме того, признавая жилое здание самовольной постройкой, подлежащей сносу, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в установленном ст. 51 ГК РФ порядке разрешение органа местного самоуправления на возведение спорного объекта недвижимости в 2015 году, то есть до введения в действие п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также акт ввода его в эксплуатацию ответчиком получены не были. В отношении расположенного на принадлежащем ответчику земельном участке объекта незавершенного строительства суд апелляционной инстанции указал, что его возведение должно было осуществляться после направления соответствующего уведомления о планируемом строительстве объекта, что ответчиком выполнено не было.
Вместе с тем исходя из положений п. 1 ст. 222 ГК РФ в целях признания объекта самовольной постройкой судом должно быть установлено, что спорный объект не соответствует установленным требованиям о получении градостроительных согласований и разрешений, действующих как на дату начала возведения или создания самовольной постройки, так и на дату выявления самовольной постройки.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства.
В силу п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
Частью 15 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 настоящего Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.
Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 г. для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
При этом осуществление работ по возведению объекта индивидуального жилищного строительства, который отвечает параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, без разрешения на строительство и до направления уведомления о планируемом строительстве, при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии параметров объекта установленным требованиям и квалификации такого объекта как самовольной постройки (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.).
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о признании самовольными постройками как созданного ответчиком до направления соответствующего уведомления о планируемом строительстве объекта незавершенного строительства, так и возведенного в 2015 году, то есть до введения в действие п. 1.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, жилого строения ввиду неполучения ответчиком разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, обязанность по получению которых для возведения такого типа объектов на момент рассмотрения спора законодателем была упразднена, также нельзя признать правомерным.
По настоящему делу исходя из приведенных норм материального права и с учетом заявленных требований и возражений на них одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось выяснение того, распространяются ли на возведенные ответчиком строения с учетом категории земли и вида разрешенного использования земельного участка положения ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, в соответствии с которыми возведение (создание) объектов индивидуального жилищного строительства производится без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, и регистрация на них права собственности осуществляется на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок.
Суд апелляционной инстанции допустил существенные нарушения норм процессуального права, устанавливающих правила доказывания в гражданском процессе, а также правила исследования и оценки доказательств, что привело к неправильному применению норм материального права.
Суд кассационной инстанции, проверяя по кассационной жалобе Ч.К.М. законность апелляционного определения, допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права не выявил и не устранил, тем самым не выполнил требования ст. 379.6 и ч. 1 — 3 ст. 379.7 ГПК РФ.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты апелляционной и кассационной инстанций, а дело направила на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Определение Верховного Суда Россий