ВС РФ: при реализации преимущественного права по закону № 159-ФЗ здания и сооружения выкупаются вместе с земельными участками, а оплатить все объекты можно в рассрочку
(Определение СКЭС ВС от 25.11.2024 № 301-ЭС24-12888 по делу № А17-3262/2022 (https://cloud.consultant.ru/cloud/cgi/online.cgi?sear..))
Суть дела
Компания с 2004 г. арендовала комплекс федеральных зданий и сооружений в г. Иваново.
В 2019 г. она обратилась к арендодателю (МТУ Росимущества) с заявлением о выкупе арендуемых объектов вместе с 2 земельными участками, на которых расположена арендуемая недвижимость, в порядке реализации преимущественного права по закону № 159-ФЗ.
МТУ Росимущества приняло распоряжения об условиях продажи имущества и направило их компании вместе с проектами договоров купли-продажи. Указанные документы предусматривали, что стоимость выкупаемого имущества необходимо оплатить единовременно.
Не согласившись с условиями продажи, Компания обратилась в суд с требованием обязать МТУ Росимущества включить в договоры условие о рассрочке оплаты всего имущества на 5 лет. Возможность предоставления такой рассрочки предусматривает ст. 5 закона № 159-ФЗ.
Решения нижестоящих судов
Суды первой и апелляционной инстанций поддержали компанию.
Однако суд округа отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что закон № 159-ФЗ не распространяется на выкуп земельных участков, поэтому нет оснований для предоставления рассрочки оплаты при их приобретении. Согласно позиции окружного суда, чтобы получить рассрочку, компания должна согласиться скорректировать договор, исключив из него земельные участки.
Что сказал Верховный Суд?
ВС РФ отменил решение суда округа, оставил в силе судебные акты судов двух инстанций, указав следующее:
сделка по приобретению объектов недвижимости без земельных участков, необходимых для их использования, является ничтожной, а выводы окружного суда не соответствуют законодательству и позиции ВАС РФ;
несмотря на то, что закон № 159-ФЗ не распространяется на выкуп земельных участков, следует толковать его с учетом цели его принятия: необходимость адресной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;
в связи с этим рассрочка оплаты, предусмотренная ст. 5 закона № 159-ФЗ, должна распространяться на оплату стоимости земельного участка, выкупаемого вместе с находящимися на нем объектами недвижимости при реализации преимущественного права.
Следует приветствовать расширительное толкование Верховным Судом ст. 5 закона № 159-ФЗ. Оно устраняет неопределенность в вопросе о применении рассрочки при оплате земельных участков, выкупаемых вместе с арендуемым имуществом. Субъектам малого и среднего предпринимательства, которые намерены реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых ими зданий и сооружений, следует ссылаться на позицию ВС РФ при взаимодействии с органами власти, которые определяют условия выкупа такого имущества.