Верховный суд запретил расторгать договор аренды, если арендатор в разумный срок исправил последствия нарушения
В своем определении по делу № 18-КГ24-94-К4 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Фабула дела:
Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района обратилась в суд с иском к Ф.О.В. о расторжении договора аренды, освобождении и возврате земельного участка, аннулировании регистрационных записей указав, что Ф.О.В. в нарушение требований действующего законодательства и заключенного договора аренды земельного участка на протяжении более 3-х лет не использовала земельный участок в соответствии с установленным в договоре аренды земельного участка видом разрешенного использования, а именно для размещения индивидуального жилого дома.
Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с позицией которого согласился суд апелляционной инстанции установив, что отсутствуют доказательства освоения и использования ответчиком земельного участка в юридически значимый период, а именно в период с 12 апреля 2016 г. по 25 января 2022 г., пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий.
С такими выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
Позиция Верховного Суда:
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемые судебные постановления приняты с существенными нарушениями норм права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации также закреплено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 данного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
С учетом приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения требований о расторжении договора являлось установление существенных нарушений договора аренды земельного участка, которые не были устранены арендатором.
Как следует из материалов дела на момент обращения истца в суд на земельном участке, в отношении которого возник спор, уже было окончено строительство индивидуального жилого дома, что подтверждается выписками из ЕГРН.
Земельный участок был расположен в общественно-деловой зоне и первоначально предоставлен в 2015 году в аренду без торгов по публичной процедуре выбора и предварительного согласования места размещения и строительства объектов делового, общественного и коммерческого назначения, а после его раздела один из образованных земельных участков передан в аренду для размещения крытых спортивных комплексов без трибун для зрителей, после чего был изменен вид разрешенного использования данного участка на вид «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома» и получено разрешение на его строительство, которое впоследствии было отменено.
Ответчиком приняты меры к освоению и использованию спорного земельного участка. Право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке. В качестве доказательств освоения и использования спорного земельного участка суду ответчиком представлены: градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство индивидуального жилого дома, технические условия на водоснабжение, электроснабжение, заявление в администрацию о выдаче порубочного билета, заявление в прокуратуру, ответы на них, выписка из ЕГРН об объекте незавершенного строительства, выписка из ЕГРН на индивидуальный жилой дом.
Исходя из изложенного строительство спорного объекта недвижимости было начато с учетом целевого использования земельного участка и при наличии действующего разрешения на строительство, то есть каких-либо существенных нарушений договора аренды земельного участка не усматривается.
Однако данные обстоятельства судами учтены не были, при том, что они являются юридически значимыми и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Ввиду допущенных судом первой инстанции ошибок в применении норм права постановленное судебное решение нельзя признать отвечающим требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суды апелляционной и кассационной инстанций допущенные городским судом нарушения не устранили.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 12 декабря 2022 г. признаны незаконными и отменены постановление администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 3 августа 2022 г. № 871 и постановление администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 11 августа 2022 г. № 882 «О внесении изменения в постановление администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 3 августа 2022 г. № 871 в части отмены разрешения на строительство от 15 сентября 2017 г. «Индивидуальный жилой дом».
Согласно части 1 статьи 16 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты (решения, судебные приказы, постановления) по административным делам являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
В соответствии с части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.
Судами апелляционной и кассационной инстанций не учтены требования приведенных процессуальных норм, поскольку их выводы о незаконности разрешения на строительство противоречат установленным в указанном решении суда обстоятельствам, имеющим преюдициальное значение при разрешении спора по настоящему делу.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судами допущены нарушения норм права, которые являются существенными и которые могут быть устранены только посредством отмены обжалуемых судебных постановлений.
Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2024 года по делу № 18-КГ24-94-К4 (УИД 23RS0054-01-2022-001928-92)