Верховный суд пояснил, когда нельзя отказаться от договора купли-продажи недвижимости с дефектами
В своем определении № 5-КГ23-152-К2 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пояснила, что если в судебном разбирательстве не установлен факт неустранимых строительных недостатков машиноместа, то отказ от договора его купли-продажи невозможен, поскольку такое условие для отказа от договора предусмотрено для технически сложных товаров, к которым машиноместо не относится.
⚖ Фабула дела:
Я.А.Ш. обратился в суд с указанным выше иском, в обоснование которого ссылался на то, что является собственником машиноместа № 317 на основании договора купли-продажи от 10 апреля 2017 г., заключенного между ним и ОАО «Садовые Кварталы», реорганизованного впоследствии в АО «Интеко».
Цена машиноместа в размере 2 557 500 руб. уплачена им продавцу в полном объеме, машиноместо передано ему по акту приема-передачи 14 ноября 2017 г.
Между тем в период пятилетнего гарантийного срока, предусмотренного договором, стали неоднократно выявляться недостатки данного машиноместа в виде протечек потолка, что способствует возникновению коррозии кузова автомобиля, о чем управляющей компанией ООО «Юнисервис» составлялись акты 24 января и 26 февраля 2021 г.
Поскольку причиной протечек является ненадлежащее состояние несущих конструкций, межплиточных швов потолочного покрытия, 10 февраля 2021 г. истец обратился к ответчику с претензией, в которой отказался от договора купли-продажи и просил вернуть указанные выше денежные средства с учетом разницы стоимости товара на момент отправки претензии.
Данную претензию продавец в добровольном порядке не удовлетворил.
📎 Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
Возражая против удовлетворения требований, ответчик ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.
Определением суда от 23 июня 2021 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «КЭТРО».
Согласно выводам судебного эксперта, причиной протечек в указанном выше нежилом помещении (машиноместе № 317) является некачественно загерметизированный деформационный шов стяжки пола, находящийся над этим машиноместом. Определить период образования дефекта (допущен при строительстве объекта, является несоответствием строительным, техническим и иным нормам, а также договору купли-продажи от 10 апреля 2017 г., или является следствием естественного износа), не представляется возможным, так как с момента ввода МКД в эксплуатацию прошло более пяти лет (МКД введен в эксплуатацию 30 июня 2014 г.).
Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции, установив наличие указанных выше недостатков товара, указал, что в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения факт наличия неустранимых строительных недостатков машиноместа, при наличии которых истец вправе требовать возврата денежных средств, уплаченных за товар.
Доказательств несоответствия машиноместа условиям договора купли-продажи не представлено.
Также суд принял во внимание, что несмотря на то, что договор заключен в 2017 году с указанием срока гарантии 5 лет, строительство дома и ввод его в эксплуатацию осуществлено в июне 2014 года, с момента передачи машиноместа в 2017 году впервые о выявленных недостатках товара истец заявил 24 января 2021 г. — за пределами гарантийного срока, доказательств обращения ранее, как и наличия протечек за ранний период, не представлено.
С указанными выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
📎 Позиция Верховного Суда:
Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1).
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2).
Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 статьи 4 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) в силу которых продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Также статьей 18 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
— потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
— потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
— потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
— потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
— отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные данным законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя (пункт 1).
Требования, указанные в пункте 1 этой статьи, предъявляются потребителем продавцу либо уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю (пункт 2).
Потребитель вправе предъявить требования, указанные в абзацах втором и пятом пункта 1 данной статьи, изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру.
Вместо предъявления этих требований потребитель вправе возвратить изготовителю или импортеру товар ненадлежащего качества и потребовать возврата уплаченной за него суммы (пункт 3).
Пунктом 6 этой же статьи установлено, что в отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы.
В силу положений статьи 19 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 данного закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности (пункт 1).
Гарантийный срок товара, а также срок его службы исчисляется со дня передачи товара потребителю, если иное не предусмотрено договором (пункт 2).
Таким образом, из названных выше положений закона следует, что в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, потребитель по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы, а также потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. При этом потребитель вправе предъявить данные требования к продавцу если недостатки товара обнаружены в течение гарантийного срока, который исчисляется со дня передачи товара потребителю. В отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара по вине потребителя, действий третьих лиц, или непреодолимой силы, т.е. обязанность доказать данные обстоятельства лежит на продавце.
Как следует из материалов дела, 10 апреля 2017 г. истец приобрел у ответчика по договору купли-продажи машиноместо в многоквартирном доме по указанному выше адресу, гарантийный срок на машиноместо установлен в пять лет с момента его передачи покупателю.
Недостатки в приобретенном машиноместе были выявлены в период гарантийного срока, исчисляемого с момента передачи машиноместа покупателю, об указанных недостатках товара при заключении договора купли-продажи продавец истца не уведомил.
Причиной протечек в указанном выше машиноместе является некачественно загерметизированный деформационный шов стяжки пола, находящийся над этим машиноместом, что подтверждается заключением судебной экспертизы, а также заключением эксперта, представленным в материалы дела стороной истца.
Доказательств, свидетельствующих о том, что недостатки товара возникли после передачи товара потребителю по его вине, а также в результате действий третьих лиц, или непреодолимой силы продавцом не представлено.
Таким образом, из установленных судом обстоятельств следует, что в приобретенном истцом товаре выявлены недостатки, о которых продавец покупателя не уведомил, недостатки товара выявлены в установленный договором гарантийный срок, в этот же срок истцом направлена продавцу претензия об отказе от договора, возврате цены по договору и уплате разницы в стоимости машиноместа на дату отправки претензии. Доказательств вины покупателя в возникновении недостатков товара продавцом не представлено, в связи с чем решение суда об отказе в иске противоречит приведенным выше нормам материального права.
Нельзя согласиться и с доводом суда о том, что в ходе судебного разбирательства не установлен факт неустранимых строительных недостатков машиноместа, поскольку такое условие для отказа от договора предусмотрено для технически сложных товаров, к которым товар по настоящему делу (машиноместо) не относится.
Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты нижестоящих судов, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
✒ Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2024 года № 5-КГ23-152-К2