Верховный суд разъяснил, что в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка продавец вправе взыскать с покупателя неосновательное обогащение
В своем определении № 305-ЭС24-318 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пояснила, что столкнувшись с неисполнением покупателем своего обязательства по оплате имущества, продавцы вправе требовать возмещения своих имущественных потерь, определив их размер величиной законной неустойки или величиной дохода, который был или мог быть получен от сдачи имущества в аренду по заключенным им сделкам или рыночным ставкам аренды в процессе нормальной хозяйственной деятельности, что в любом случае не предполагает возможность отказа в удовлетворении иска в полном объеме.
⚖ Фабула дела:
Индивидуальный предприниматель Б.Е.Н. (далее — Б.Е.Н.) обратилась в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями к индивидуальному предпринимателю — главе крестьянского (фермерского) хозяйства Д.Ю.Н. (далее — Д.Ю.Н.), ссылаясь на возникновение у ответчика неосновательного обогащения в связи с безвозмездным пользованием земельными участками, принадлежащими истцу и индивидуальному предпринимателю П.Д.М. (далее — П.Д.М.), переданными ответчику по договору купли-продажи, впоследствии расторгнутому в связи с отсутствием оплаты.
📎 Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
Отказывая в удовлетворении иска, суды, руководствуясь положениями статей 15, 453, 1102, 1105, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс, ГК РФ), исходили из того, что истцами не доказано возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения от пользования им в спорный период земельными участками.
Как указано судами, требование о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком предъявлено истцами за период законного владения земельным участком ответчиком, поскольку с момента заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности к покупателю истцы утратили право распоряжения участком. При расторжении договора купли-продажи стороны не определили обязанность ответчика по возмещению стоимости пользования земельными участками в период действия договора, как меры ответственности в случае его расторжения.
Судами также обращено внимание на отсутствие доказательств того, что у Б.Е.Н. и П.Д.М. имелась реальная возможность заключения договоров аренды с третьими лицами, в том числе с учетом наличия действующих договоров аренды между ответчиком и иным лицами, что исключало использование земельных участков кем-либо кроме уже имеющихся арендаторов.
📎 Позиция Верховного Суда:
По смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые входят в предмет договора.
В случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство, то в силу предписаний абзаца второго пункта 4 статьи 453, пункта 3 статьи 1103 Гражданского кодекса к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано в силу пункта 1 статьи 1107 Гражданского кодекса возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности собственного обогащения.
Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», вне зависимости от основания расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной.
При ином подходе сторона, получившая предоставление от контрагента, но не совершившая свое встречное предоставление, в том числе пользуясь чужим имуществом, не имела бы никаких негативных экономических последствий и была бы демотивирована к тому, чтобы не допускать неосновательного обогащения, равно как не была бы экономически стимулирована к скорейшему возврату имущества (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.03.2014 № 18222/13).
Из приведенных положений гражданского законодательства следует, что виновное неисполнение (ненадлежащее исполнение) своего обязательства покупателем не должно приводить к возникновению некомпенсируемых имущественных потерь на стороне продавца, нарушенный интерес которого должен быть восстановлен.
В связи с этим покупатель, который знал или должен был знать об упречности своего владения вследствие допущенного им нарушения обязательства, в случае расторжения договора по причине допущенного нарушения обязан возместить продавцу все доходы, которые он извлек или должен был извлечь при добросовестном (нормальном) осуществлении экономической деятельности с использованием переданного по договору имущества.
В отношении объектов недвижимости такие доходы могут быть исчислены, исходя из обычных (рыночных) ставок аренды и (или) ставок, предусмотренных в договоре с арендатором, в зависимости от того, какой из вариантов расчета является предпочтительным для продавца.
Принимая во внимание принципы добросовестности (пункт 3 статьи 1, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), а также симметрии выгод и невыгод (статья 1108 ГК РФ), возмещение неполученного продавцом дохода по общему правилу производится покупателем с момента существенного нарушения обязательства по оплате товара до момента возврата имущества продавцу, но за вычетом затрат, необходимых на содержание имущества. Упомянутые затраты не вычитаются при определении возмещаемого дохода за соответствующий период, если покупатель уклонялся от возврата имущества по требованию продавца в отсутствие между ними спора о праве.
При этом, если продавец воспользовался правом на получение законной неустойки за нарушение покупателем обязательства по своевременной оплате переданного имущества (пункт 3 статьи 486 ГК РФ), то доход покупателя от использования имущества возмещается продавцу в части, не покрытой неустойкой (абзац второй пункта 2 статьи 15, пункт 1 статьи 394 ГК РФ). Иное приводило бы к многократному удовлетворению одного и того же имущественного интереса.
По настоящему делу судами установлено, что Д.Ю.Н. не уплатил договорную цену земельных участков ни в установленный договором срок, ни позднее согласно дополнительному соглашению в новый срок — 31.07.2021.
Несмотря на направление истцами 23.11.2021 в адрес Д.Ю.Н. уведомления о расторжении договора купли-продажи, земельные участки были возвращены ответчиком только 07.02.2022.
В результате, земельные участки находились во владении ответчика с 04.08.2020 по 07.02.2022, то есть более 18 месяцев, без получения истцами какого-либо встречного предоставления.
В этот период Д.Ю.Н. передал земельные участки третьим лицам, в том числе кооперативу «Доценг», на условиях возмездного пользования сроком 11 месяцев, заключив договоры аренды земельных участков от 01.12.2021.
По доводам истцов, условия договора, заключенного с кооперативом «Доценг», являлись невыгодными (размер арендной платы в 7 — 8 раз ниже рыночного уровня, неплатежеспособность арендатора), и в результате таких действий ответчика они были лишены возможности заключить договоры аренды и получать арендную плату от общества с ограниченной ответственностью «Колос 2017» (далее — общество «Колос 2017»), заинтересованного в пользовании земельными участками, на выгодных условиях.
Приведенные истцами доводы имели значение для правильного разрешения спора, поскольку Б.Е.Н., П.Д.М., столкнувшись с неисполнением ответчиком своего обязательства по оплате имущества, вправе требовать возмещения своих имущественных потерь, определив их размер величиной законной неустойки (пункт 3 статьи 486 ГК РФ) или величиной дохода, который был или мог быть получен Д.Ю.Н. от сдачи имущества в аренду по заключенным им сделкам или рыночным ставкам аренды в процессе нормальной хозяйственной деятельности (пункт 2 статьи 1105 и пункт 1 статьи 1107 ГК РФ), что в любом случае не предполагает возможность отказа в удовлетворении иска в полном объеме.
При этом ответчиком не представлены доказательства, ставящие под сомнение соответствие рыночному уровню ставок аренды, исходя из которых земельные участки в свое пользование было готово взять общество «Колос 2017».
Из материалов дела также не следует, что покупателем, не имеющим возможности оплатить земельные участки, в адрес продавцов до 23.11.2021 направлялось предложение о расторжении договора и возврате земельных участков.
Соглашение от 07.02.2022 о расторжении договора купли-продажи земельных участков, заключенное уже после того, как договор был расторгнут в одностороннем порядке, не содержит положений, определяющих имущественные последствия прекращения действия договора. При этом отсутствие в соглашении о расторжении договора таких условий не является препятствием к разрешению спора на основании применения положений законодательства.
Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации находит, что состоявшиеся по делу решение суда первой инстанции, постановления арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые при существенном нарушении норм материального и процессуального права, а дело — подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела судам с учетом правовой позиции, изложенной в настоящем определении, следует проверить представленный истцами расчет стоимости пользования земельными участками и период, за который истцами исчислен подлежащий возмещению доход (упущенная выгода), принять законные и обоснованные судебные акты.
✒ Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 июля 2024 года № 305-ЭС24-318