Граждане Р. и П. обратились в Красногорский городской суд Московской области с иском к Министерству имущественных отношений Московской области, Администрации Красногорска о взыскании неосновательного обогащения по договору аренды земельных участков; просили взыскать в пользу Р. 34 335 579,97 руб. с МИО и 53 480 519,03 руб. с администрации; в пользу П. также 34 335 579,97 руб. и 53 480 519,03 руб.
Договор аренды на 49 лет заключало в 2005 году Министерство, затем права арендодателя перешли к администрации.
Пунктом 1.2 Договора аренды предусмотрено, что земельные участки площадью 352 000 кв. м и земельный участок площадью 24 000 кв. м. предоставлены для осуществления арендатором ☑индивидуального жилищного строительства и ☑рекреационных целей.
Как установлено вступившим в законную силу решением Московского областного суда по гражданскому делу N 3а-382/2019, ☑один из арендуемых земельных участков расположен в охранной зоне памятника истории и культуры — Ансамбля усадьбы «Архангельское».
☑Второй арендуемый земельный участок расположен в той же зоне, что подтверждается результатами землеустроительной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения Арбитражным судом Московской области дела N А41-32881/20.
Строительство ОКСов в охранной зоне запрещено.
Истцы посчитали, что земельные участки невозможно использовать по целевому назначению, указанному в Договоре аренды, в связи с нахождением таких земельных участков в охранной зоне памятника истории и культуры, а ответчики, получив арендную плату, ☑не исполнили своих обязательств по предоставлению в аренду земельных участков, ☑соответствующих целям использования в соответствии с Договором аренды, в связи с чем уплаченные арендные платежи истцы расценивают как неосновательное обогащение.
ℹСуд в иске отказал, мотивируя тем, что Договор аренды в качестве одной из целей использования земельных участков предусматривает рекреационные цели.
Невозможность использования земельных участков в рекреационных целях представленными в деле доказательствами не подтверждается.
ℹ«Исходя из того, что договор аренды по своему существу является взаимным, что, в свою очередь предполагает встречное исполнение обязательств, а именно предоставление имущества во временное пользование в обмен на оплату такого пользования, наличие недостатков в переданных в аренду по Договору аренды земельных участках не свидетельствует о неисполнении ответчиками своих обязательств по передаче указанных земельных участков, равно как и не свидетельствует о неравноценности исполнения.»
ℹРавноценность исполнения в данном случае определяется соответствием размера арендной платы за пользование земельными участками в объеме площади предоставляемых в аренду земельных участков, а не целям, для которых такие участки предоставляются.
ℹК отношениям сторон, связанных с недостатками переданного в аренду имущества, подлежат применению положения п. 1 ст. 612 (https://login.consultant.ru/link/?req=doc&base=LAW&n=377025&date=29.01.2025&dst=100681&field=134%20%5Co%20%22%5C) ГК РФ, согласно которым арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
☑потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
☑непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
☑потребовать досрочного расторжения договора.
ℹСвоими правами арендаторы не воспользовались. Договор не был расторгнут или изменен, оснований для возврата уплаченных арендных платежей нет.
🔔Московский областной суд с решением согласился. Первый кассационный суд общей юрисдикции определением от 21 марта 2024 г. N 88-6021/2024 оставил судебные акты без изменения.