Арендуемый у администрации земельный участок для ИЖС оказался расположен…

Арендуемый у администрации земельный участок для ИЖС оказался расположен полностью или частично в ЗОУИТ, не допускающей строительства ОКС. Что делать? Возможно ли компенсировать убытки, заключающиеся в оплате аренды за такой земельный участок? Если не годна для ИЖС часть земельного участка, возможно ли взыскать часть ранее оплаченной аренды, пропорционально негодной под застройку площади?

⏩️Разбираем актуальную судебную практику Первого кассационного суда общей юрисдикции по этому весьма болезненному и очень интересному вопросу.

Дело 88-25659/2024, рассмотрено кассационным судом 22 мая 2024 г.

ℹОбстоятельства дела:
🔹По результатам аукциона 22.02.2022 заключен договор аренды з.у. пл. 1717 кв.м для ИЖС в городском округе Кашира.
🔹В мае 2022 г. окончено строительство жилого дома.
🔹Тогда же арендатору стало известно, что земельный участок обременен, под ним проходит действующая газовая труба газопровода высокого давления, который ☑не поставлен на кадастровый учет.
🔹Охранная зона газопровода составляет по 7 м в каждую сторону от оси трубы, и дом фактически находится в охранной зоне.
🔹Необремененная часть з.у. (по расчетам арендатора) составляет менее 1/3 его площади.
🔹Визуально на местности газопровод никак не обозначен, обнаружить его было невозможно.
🔹В июне 2022 г. арендатор обратился в администрацию с просьбой о демонтаже газопровода, на что администрация предложила рассмотреть вопрос о ☑расторжении договора аренды (а у арендатора там уже дом возведен).
🔹Арендатор полагает, что арендная плата подлежит соразмерному уменьшению.

ℹСудами всех трех инстанций в иске отказано.
Позиция кассационного суда следующая:
🔹В информации комитета по архитектуре и строительству Московской области указано, что в соответствии с имеющейся топосъемкой и сведениями из геопортала АО Мособлгаз по территории з.у. проходит газопровод высокого давления диаметром 150 мм.
🔹Исполнительно-технической документацией АО Мособлгаз в ходе рассмотрения дела подтверждено наличие на з.у. газопровода высокого и низкого давления.
🔹Судебной землеустроительной экспертизой установлено, что несмотря на наличие охранной зоны газопровода земельный участок возможно использовать в соответствии с ВРИ.
🔹По информации из материалов дела, газопровод введен в эксплуатацию в 2005 г.
🔹Что касается внесенных арендных платежей, они ☑соответствуют условиям договора аренды, их размер является существенным условием договора; нарушений прав арендатора при ☑подписании договора аренды не установлено, ☑оснований для возврата части арендных платежей нет.