Верховный суд: арендатор не вправе выкупить без торгов арендуемый участок до завершения строительства всех объектов, предусмотренных договором аренды
(Определение СКЭС ВС РФ от 25.12.2024 по делу № А45-26765/2023 (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/d1328df8-077c-4cfc-8597-8fd78256a52f/d2ad0437-b2e2-4574-8a8e-35ce9566ad79/A45-26765-2023_20241225_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True))
📋 Суть дела
В Новосибирске мэрия предоставила компании в аренду земельный участок площадью около 20 тыс. кв.м для строительства асфальтобетонного завода в два этапа.
Компания построила здание операторской площадью 74,9 кв.м и сооружение площадью
1014,8 кв.м, ч, предусмотренные лишь первым этапом строительства.
Затем она обратилась в мэрию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов (как собственнику здания (сооружения), находящегося на земельном участке).
Мэрия в предоставлении участка в собственность отказала, обосновывая это тем, что строительство не завершено.
⚖ Решения нижестоящих судов
Суды трёх инстанций встали на сторону компании, аргументируя это исключительным правом собственников зданий и сооружений, находящихся на участке, на приобретение участка в собственность (Ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ).
Они указали, что незавершение какого-либо из этапов строительства не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов.
👨🏼⚖ Что сказал Верховный Суд?
ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, сославшись на следующее:
1⃣ Арендатор, в отличии от собственника, обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, в том числе в части соблюдения целевого использования участка.
2⃣ Выкуп публичного земельного участка без проведения торгов собственником здания (сооружения), возведенного на данном участке, предоставленном для строительства
именно такого объекта, связан с необходимостью обслуживания и использования данного строения по назначению.
3⃣ На момент подачи заявления о выкупе земельного участка право собственности компании на построенные объекты еще не было зарегистрировано, то есть у компании еще не возникло право на выкуп земельного участка.
Таким образом, для выкупа арендуемого для строительства земельного участка без торгов, необходимо сначала завершить строительство всех объектов, предусмотренных договором аренды земельного участка, и зарегистрировать право собственности на такие объекты.