Верховный суд разъяснил, что при признании объекта самовольной постройкой необходимо оценить существенность нарушений
В своем определении № 18-КГ24-424-К4 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной.
⚖ Фабула дела:
Администрация муниципального образования городской округ «город-курорт Сочи» (далее — администрация) обратилась в суд с иском к П.И.К. о сносе самовольной постройки — четырехэтажного объекта капитального строительства. В случае неисполнения решения суда в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства истец просил предоставить право снести самовольную постройку за свой счет с последующей компенсацией расходов ответчиком, а также присудить с ответчика судебную неустойку в размере 5 000 руб. в день.
📎 Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что параметры возведенного объекта (общая площадь застройки и площадь здания) не соответствуют параметрам рабочего проекта, на основании которого выдано разрешение на строительство, а также превышен КИТ.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что спорное строение возведено с нарушением градостроительного законодательства, является самовольной постройкой.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав также, что спорное здание возведено с нарушением правил землепользования и застройки, что затрагивает права неопределенного круга лиц.
Кассационный суд общей юрисдикции оснований для несогласия с выводами судов первой и апелляционной инстанций не усмотрел.
📎 Позиция Верховного Суда:
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В силу пункта 2 данной статьи самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 этой же статьи, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.
Как разъяснено в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — постановление Пленума № 44), по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
В пункте 2 постановления Пленума № 44 указано, что изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной.
Признавая жилой дом самовольной постройкой, суд сослался на то, что он возведен с нарушением Правил землепользования и застройки.
Из материалов дела следует, что на момент выдачи разрешения на строительство жилого дома в 2005 году и начала его непосредственного строительства Правила землепользования и застройки не были приняты.
Применение указанных правил к жилому дому, строительство которого осуществлено в период действия разрешения на строительство, судом не мотивировано.
Кроме того, судом не дана оценка выводу экспертизы о том, что превышение фактической площади застройки и общей площади здания значениям, указанным в разрешительной документации, может быть обусловлено отличием методик подсчета площадей здания, действующих на момент разработки проектной документации и на момент проведения судебной экспертизы.
Однако суд сослался на эти нарушения как на основание для сноса жилого дома.
Кроме того, в нарушение пункта 29 постановления Пленума № 44 суд не дал оценки существенности этих нарушений с учетом заключения экспертов об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.
Таким образом, судом по существу не указано, какие конкретно нарушения являются основанием для сноса спорного здания, соразмерными таким последствиям и не позволяющими сохранить объект или привести его в соответствие с разрешением на строительство.
При таких обстоятельствах как решение суда первой инстанции, так и постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать соответствующими требованиям законности и обоснованности (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, абзац второй части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Данные нарушения, которые не были устранены кассационным судом общей юрисдикции, являются существенными, поскольку повлияли на результат рассмотрения дела и не могут быть устранены без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления судов первой, апелляционной и кассационной инстанций, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
✒ Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2025 г. № 18-КГ24-424-К4 (УИД 23RS0058-01-2022-005447-90)