Верховный Суд: перевод ИЖС в нежилые здания может рассматриваться как обход процедуры строительства
(Определение СКЭС ВС РФ от 19 июня 2025 г. N 306-ЭС25-218 (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/ca328c0a-e4b8-4939-bd3a-a1821848bc36/a42a540a-45be-4a15-9a3e-9e928ce2675f/A72-15352-2023_20250619_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True))
📋 Суть спора
Индивидуальный предприниматель купил два четырехэтажных жилых дома, расположенных на земельном участке с видом разрешенного использования «под ИЖС». Участок также был впоследствии выкуплен предпринимателем.
Затем предприниматель обратился в местную администрацию с заявлением о переводе жилых домов в нежилые. Администрация отказала предпринимателю, указав в том числе, что предприниматель не представил проектную документацию на дома, прошедшую экспертизу.
Не согласившись с отказом, предприниматель обратился в суд.
⚖ Решения нижестоящих судов
Суды трех инстанций признали отказ администрации незаконным, отметив, что закон не требует проводить экспертизу проектной документации при переводе жилого здания в нежилое.
👨🏼⚖ Что сказал Верховный Суд?
ВС РФ решил, что нижестоящие суды ошиблись и не учли следующее:
1⃣ спорные дома были введены в гражданский оборот в 2010 г. в упрощенном порядке, лишь на основании кадастровых паспортов, в отсутствие какой-либо разрешительной документации;
2⃣ в случае строительства таких зданий в качестве нежилых объектов требовалось бы , разработать проектную документацию, получить положительное заключение экспертизы, а затем и разрешение на строительство;
3⃣ с учетом различного порядка строительства данных объектов перевод объектов ИЖС в нежилые здания не должен являться способом обхода процедуры строительства ОКС коммерческого назначения в упрощенном порядке под видом жилого дома;
4⃣ указание предпринимателем в заявлениях о переводе индивидуальных жилых домов в нежилые здания на отсутствие необходимости реконструкции и перепланировки домов с целью их перевода в нежилые здания может свидетельствовать об изначальном строительстве в отсутствие разрешительной документации именно нежилых зданий, введенных в гражданский оборот в упрощенном порядке под видом объектов ИЖС.
Дело направлено на новое рассмотрение, в ходе которого ВС РФ рекомендовал судам проверить действительное функциональное назначение спорных объектов, их соответствие требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил, а также наличие угрозы жизни и здоровью граждан.
❗️Указанный подход ВС РФ вероятнее всего усложнит перевод ИЖС в нежилые здания: вырастет число отказов уполномоченных органов в подобном переводе.
Источник:
@PG_RealEstate