Почему нельзя признавать постройки самовольными по фотографии? Разъяснение Верховного суда👇
Верховный суд России отменил решение нижестоящих инстанций, которые, изучив фотографии, признали объект в одном из южных городов самовольной постройкой. Принципиальный момент: ни одна фотокарточка не может подменять заключение эксперта.
В данном случае в суд обратилась администрация одного из южных городов. Чиновники потребовали признать самовольной постройкой и снести объект, расположенный на земельном участке площадью 1,96 сотки, «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «ведение садоводства».
Суд первой инстанции в иске отказал, ссылаясь на заключение экспертизы. Эксперт сделал вывод, что строение не является капитальным и к объектам недвижимости не относится, а также никаких технических норм и норм безопасности не нарушает. Но суд второй инстанции решил верить не эксперту, а собственным глазам. Чиновники представили фотографии, суд апелляционной инстанции счел, что на фото ясно видно — строение капитальное. Потому иск о сносе был удовлетворен. Кассация поддержала апелляционную инстанцию. Тогда владелец земельного участка обратился в Верховный суд.
«Верховный суд отменил решения апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение первой инстанции, которым в иске о сносе отказано, — рассказывает руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики Бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко. — Суд подчеркнул: если строение признано некапитальным, не относится к объектам недвижимости, соответствует нормам и законами не требует разрешений, оснований для признания его самовольной постройкой нет. Он также указал, что выводы апелляции и кассации не были основаны на специальных знаниях, отклонили экспертное заключение без должных оснований и не оценили роль экспертизы должным образом».
Почему это решение важно?
«Верховный суд подтвердил ключевой принцип: при квалификации объектов (как капитальных или некапитальных построек) решающее значение имеет экспертное заключение, которое не может быть проигнорировано судами, не обладающими специальными знаниями, — поясняет Елена Тимошенко. — Это повышает стандарты для рассмотрения подобных дел и защищает права собственников от формального или поверхностного подхода к доказательствам».
По ее словам, по делам о самовольной постройке экспертиза нужна не всегда. «Но экспертиза необходима, если спор касается технических признаков объекта: капитальности, соответствия строительным, санитарным, противопожарным нормам, возможности перемещения объекта и т.д., — говорит руководитель практики. — Если квалификация объекта напрямую связана с техническими характеристиками, суд должен назначить экспертизу, а ее выводы обязаны учитываться. В данном деле суд первой инстанции опирался на экспертизу, а суд апелляции не вправе был ее игнорировать, не имея собственных специальных знаний».
Как рассказывает представитель Бюро адвокатов, после выхода в конце 2023 года постановления пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» при защите интересов собственника предмет доказывания намного упростился.
«Есть шанс «отстоять» постройку, даже если нет разрешительной документации, но соблюдены требования сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, строение расположено в границах земельного участка, — рассказывает Елена Тимошенко. — В целом, можно сказать, что практика становится более сбалансированной, но всё ещё тенденция к «жесткости» сохраняется, особенно по явно незаконным объектам».
По словам собеседника «РГ», компетентных экспертов лучше всего искать через: Единый реестр судебных экспертов Российской Федерации или специализированные негосударственные экспертные организации (строительные, технические). Можно искать индивидуальных экспертов с публикациями и экспертной лицензией.
«Поиск эксперта действительно может быть проблемой — как для судов, так и для участников дел, — говорит Елена Тимошенко. — Экспертизы, проведённые только ведомственными организациями, могут считаться недостаточно объективными, особенно по сложным кейсам. Важно добиваться назначения эксперта вне подведомственности местной администрации или истца, ходатайствовать о включении согласованных стороной специалистов. Многие эксперты работают в государственных учреждениях (например, при Минюсте РФ), но независимых экспертов становится больше. Качество экспертизы во многом зависит от грамотности вопросов, поставленных судом».
Советы эксперта
Ключевой вывод ВС: суды не могут игнорировать экспертизы по вопросам, требующим специальных знаний, и обязаны детально мотивировать их отклонение.
Признание постройки самовольной по формальному отсутствию разрешения не всегда правомерно: критически важна фактическая характеристика объекта (капитальность, назначение, безопасность).
В делах о сносе важно активное личное участие в процессе (выбор эксперта, грамотная постановка вопросов, сбор альтернативных заключений, рецензия на экспертизу).
Собственникам следует быть крайне внимательными с доказыванием — правильно поставленные вопросы на экспертизу могут сохранить строение даже при отсутствии разрешения.
Главное: при тщательном доказывании (экспертиза, акцент на фактические характеристики, соблюдение границ, соответствие целевому использованию) шансы защитить свое право на строение реальны.