Плата за землю входит в арендную плату за здание, если договором не предусмотрено внесение отдельных платежей
Пунктом 4.4.14 договора предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно возмещать арендодателю расходы, связанные с оплатой электроснабжения арендуемого имущества. Внесение арендодателю иных платежей договором не предусмотрено. В договоре аренды отсутствуют сведения о земельном участке, на котором объект расположен. Договор аренды земли стороны не заключали.
Здание бани расположено на муниципальном земельном участке площадью 9574 кв.м, который был сформирован и поставлен на кадастровый учет 14 октября 2010 г. под кадастровым номером 47:07:1703018:15 с видом разрешенного использования «для обслуживания здания бани».
Администрация письмом от 29 марта 2023 г. уведомила предпринимателя о том, что в период аренды здания бани он являлся землепользователем участка с кадастровым номером 47:07:1703018:15 и дополнительно к арендной плате за здание он обязан внести плату за фактическое пользование земельным участком, направила ему расчет платы, определив ее размер исходя из площади всего участка (9574 кв.м).
Администрация, ссылаясь на то, что предприниматель не внес плату за пользование земельным участком, в связи с чем неосновательно сберег за
период с 6 марта 2020 г. по 6 марта 2023 г. денежные средства в размере арендной платы (5 273 606 руб. 43 коп.), обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Между тем суды, сделав вывод о том, что с момента возникновения права аренды на расположенное на спорном земельном участке здание бани у
ответчика возникла обязанность вносить плату за фактическое пользование землей, не учли приведенные нормы гражданского законодательства, не исследовали и не дали оценку аукционной документации и условиям договора аренды здания.
При решении вопроса о наличии у предпринимателя как арендатора здания обязанности помимо внесения арендной платы, определенной договором аренды, вносить плату за пользование земельным участком под зданием необходимо также учитывать следующее.
Установление в качестве начальной цены годового размера арендной платы за право пользования имуществом, определенного на основании отчета оценщика от 19 декабря 2019 г., в котором прямо не отражена стоимость пользования земельным участком, само по себе не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование таким участком, на котором расположен объект недвижимости.
Если судом будет установлено, что по условиям аукционной документации и договора аренды здания или строения на арендатора возложена обязанность вносить плату за пользование землей, но при этом в данных документах не указана площадь земельного участка, передаваемого в пользование, суду необходимо исследовать вопрос о площади участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).
Обоснованность требований доказывается на основе принципа состязательности, следовательно, Администрация, заявившая к предпринимателю требование о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование всем земельным участком площадью 9574 кв.м, как и предприниматель, возражающий против удовлетворения этого требования, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований или возражений.
Определение ВС РФ 24.06.2025 № 307-ЭС25-1444 по делу № А56-38909/2023 (https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/07c98d3b-4fd2-4912-8feb-790afa236b63/a70daca7-e73b-4cac-9be3-83e38db74b84/A56-38909-2023_20250624_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True)
[id510469266|@pravosos]