Верховный Суд разъяснил: фактическая передача недвижимости и предоплата делают «предварительный» договор полноценной куплей-продажей.
ерховный Суд Российской Федерации в очередной раз вмешался в практику применения законодательства о договорах купли-продажи недвижимости, отменив судебные акты по делу о возврате денежных средств. Суд поставил под сомнение формальное толкование «предварительных договоров» в случае, когда фактически происходит передача имущества и значительной части оплаты.
Суть спора заключалась в следующем: стороны договорились о продаже дома, магазина и земельных участков за 6 млн рублей. Покупатель передал 3,5 млн рублей продавцу. Был заключён документ от 16 мая 2023 г., поименованный как «предварительный договор купли-продажи» жилого дома. Однако позже, согласно расписке от 23 мая 2023 г., продавец подтвердила получение денег за дом и *магазин*, а покупатель обязалась доплатить 2,5 млн рублей.
Суд первой инстанции квалифицировал 2,5 млн как заёмные обязательства, а апелляция и кассация сочли, что стороны заключили предварительный договор, основной договор не состоялся, и поэтому 3,5 млн рублей, по их мнению, являются задатком, подлежащим возврату покупателю.
Верховный Суд указал на существенные нарушения нижестоящих судов, подчеркнув, что те не выяснили действительную волю сторон и характер сложившихся правоотношений. Апелляционный суд формально сослался на незаключение основного договора, проигнорировав ключевые факты: покупатель внес существенную предоплату (3,5 млн рублей), продавец передал недвижимость и ключи, а покупатель фактически пользовался имуществом.
ВС РФ акцентировал внимание на том, что договор, названный предварительным, но сопровождающийся фактической передачей объектов и внесением значительной предоплаты, по своей сути является договором купли-продажи с условием предварительной оплаты. При толковании таких соглашений необходимо учитывать не только буквальное значение условий, но и цель договора, а также фактическое поведение сторон. Суд также отметил, что расписки могли свидетельствовать о возникновении обязательств по имуществу (магазину), которое даже не было упомянуто в первоначальном «предварительном» договоре, а также намекнул на возможность новации обязательств в заёмные (ст. 818 ГК РФ).
Дело направлено на новое рассмотрение в апелляцию. Верховному Суду предписано тщательно выяснить состав участников сделки, привлечь всех заинтересованных лиц (включая сособственников), и установить действительную волю сторон, вместо формального применения норм. Это решение подчеркивает приоритет фактических отношений над формальным наименованием документов.
Источник:
Определение Верховного суда Российской Федерации (https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2497702)